Apa Itu Predictive Maintenance dan Mengapa Penting bagi Bisnis Properti?

Dalam era industri modern, efisiensi operasional menjadi salah satu kunci utama keberhasilan bisnis, termasuk di sektor properti.

Bagi pemilik dan pengelola gedung seperti apartemen, perkantoran, atau pusat perbelanjaan, salah satu pendekatan inovatif yang dapat meningkatkan produktivitas dan mengurangi biaya operasional adalah predictive maintenance atau pemeliharaan prediktif.

Artikel ini akan membahas secara mendalam apa itu predictive maintenance, bagaimana cara kerjanya, manfaatnya, serta penerapannya dalam bisnis properti.

Pengertian Predictive Maintenance

Predictive maintenance adalah metode pemeliharaan yang bertujuan untuk memprediksi kapan suatu mesin atau peralatan akan mengalami kerusakan, sehingga tindakan perbaikan dapat dilakukan sebelum kerusakan tersebut terjadi.

Metode ini menggunakan teknologi berbasis data, seperti sensor IoT (Internet of Things), machine learning, dan analisis data real-time untuk memantau kondisi mesin.

Dalam predictive maintenance, keputusan perbaikan tidak didasarkan pada jadwal tetap seperti dalam preventive maintenance, melainkan pada hasil analisis data dari mesin yang menunjukkan indikasi awal potensi kerusakan.

Dengan kata lain, pemeliharaan dilakukan hanya jika diperlukan berdasarkan kondisi aktual mesin.

Baca Juga: Pengelolaan Gedung: Definisi, Manfaat, & Cara Efektif Mengelola Gedung

Cara Kerja Pemeliharaan Prediktif

Predictive maintenance bekerja dengan mengumpulkan data dari berbagai sensor yang terpasang pada mesin atau peralatan gedung, seperti sistem HVAC (Heating, Ventilation, and Air Conditioning), lift, eskalator, dan generator listrik.

Data ini kemudian dianalisis menggunakan algoritma canggih yang mampu mendeteksi pola, anomali, atau tanda-tanda awal kerusakan. Beberapa parameter yang sering dipantau meliputi:

• Suhu mesin
• Getaran (vibration analysis)
• Tekanan
• Kebisingan
• Pelumas mesin (oil analysis)

Setelah data dianalisis, sistem akan memberikan peringatan kepada tim pemeliharaan jika terdeteksi potensi masalah.

Hal ini memungkinkan tim untuk mengambil tindakan sebelum kerusakan terjadi, sehingga bisa menghindari downtime yang tidak terduga.

Manfaat Predictive Maintenance dalam Bisnis Properti

Implementasi predictive maintenance memberikan sejumlah manfaat yang signifikan bagi pengelolaan gedung dan bisnis properti, antara lain:

1. Mengurangi Downtime Fasilitas Gedung

   Salah satu keuntungan utama dari predictive maintenance adalah kemampuannya untuk meminimalkan waktu henti fasilitas gedung seperti lift, eskalator, atau sistem HVAC. Ketika kerusakan dapat diprediksi lebih awal, perbaikan dapat dilakukan tanpa mengganggu kenyamanan penghuni atau pengguna gedung.

2. Menghemat Biaya Pemeliharaan

   Dengan mencegah kerusakan besar, perusahaan properti dapat menghemat biaya perbaikan. Selain itu, metode ini juga mengurangi kebutuhan akan pemeriksaan rutin yang mungkin tidak selalu diperlukan.

3. Memperpanjang Umur Peralatan Gedung

   Pemantauan kondisi peralatan gedung secara terus-menerus membantu menjaga performa optimal peralatan, yang pada akhirnya memperpanjang umur mesin dan fasilitas lainnya.

4. Peningkatan Keamanan Penghuni dan Pengguna Gedung

   Mesin dan fasilitas yang dipelihara dengan baik cenderung lebih aman untuk digunakan. Dengan mendeteksi potensi masalah lebih awal, risiko kecelakaan akibat kerusakan fasilitas gedung juga bisa diminimalkan.

5. Meningkatkan Efisiensi Operasional Gedung

   Ketika fasilitas gedung beroperasi tanpa gangguan, efisiensi operasional meningkat, yang berujung pada peningkatan kenyamanan penghuni dan reputasi positif bagi pengelola properti.

Baca Juga: Apa Itu Building Maintenance? Kenali Jenis-Jenis dan Manfaatnya 

Perbedaan Predictive Maintenance dengan Preventive Maintenance

Meskipun sering dianggap serupa, predictive maintenance dan preventive maintenance memiliki perbedaan mendasar.

• Preventive Maintenance: Pemeliharaan dilakukan secara berkala berdasarkan jadwal tetap, tanpa memperhatikan kondisi aktual mesin atau peralatan gedung.
• Predictive Maintenance: Pemeliharaan dilakukan berdasarkan hasil analisis data kondisi peralatan gedung secara real-time, sehingga lebih akurat dan efisien.

Contoh sederhananya, preventive maintenance mirip dengan mengganti oli pada generator setiap 6 bulan meskipun generator jarang digunakan, sedangkan predictive maintenance hanya akan mengganti oli ketika sistem mendeteksi bahwa oli tersebut mulai kehilangan kualitasnya.

Tantangan Implementasi Pemeliharaan Prediktif dalam Bisnis Properti

Meskipun menawarkan banyak manfaat, implementasi predictive maintenance dalam pengelolaan gedung juga menghadapi beberapa tantangan, seperti:

• Biaya Awal yang Tinggi: Penggunaan teknologi canggih seperti sensor IoT dan perangkat lunak analitik membutuhkan investasi awal yang besar.
• Membutuhkan Keahlian Khusus: Analisis data yang dihasilkan memerlukan tenaga ahli yang mampu memahami dan menginterpretasikan hasil analisis dengan benar.
• Integrasi dengan Sistem Lama: Dalam beberapa kasus, sulit untuk mengintegrasikan teknologi baru dengan mesin atau peralatan lama yang masih digunakan.

Baca Juga: Keuntungan & Pentingnya Preventive Maintenance Secara Rutin

Contoh Penggunaan Predictive Maintenance dalam Properti

Beberapa contoh penerapan predictive maintenance di bisnis properti meliputi:

1. Pemantauan Sistem HVAC: Untuk memastikan sistem pendingin udara di gedung apartemen atau kantor tetap berfungsi optimal tanpa gangguan.
2. Pengelolaan Lift dan Eskalator: Untuk mendeteksi potensi kerusakan lebih awal dan mencegah terjadinya kecelakaan.
3. Pemeliharaan Generator Listrik: Untuk menjaga pasokan listrik cadangan tetap andal selama kondisi darurat.
4. Manajemen Pencahayaan dan Keamanan: Untuk memantau sistem pencahayaan otomatis dan kamera keamanan di gedung.

Predictive maintenance adalah solusi pemeliharaan modern yang mampu meningkatkan efisiensi, mengurangi biaya, dan memaksimalkan umur fasilitas gedung.

Dengan memanfaatkan teknologi berbasis data, metode ini memberikan keuntungan kompetitif bagi pengelola gedung dan bisnis properti.

Meskipun membutuhkan investasi awal yang besar, manfaat jangka panjangnya jauh lebih besar dibandingkan dengan metode pemeliharaan konvensional.

Jika Anda mengelola gedung apartemen, perkantoran, atau pusat perbelanjaan, pertimbangkan untuk mengadopsi predictive maintenance sebagai bagian dari strategi pemeliharaan untuk meningkatkan kenyamanan penghuni dan mengoptimalkan efisiensi operasional.

Untuk mempermudah dokumentasi pencatatan, perekaman data, dan lainnya dalam kegiatan predictive maintenance sebaiknya gunakan aplikasi pengelolaan gedung seperti Nimbus9.

Aplikasi pengelolaan gedung Nimbus9 memiliki fitur-fitur lengkap untuk mempermudah pengelolaan gedung.

Pelajar selengkapnya aplikasi pengelolaan gedung Nimbus9 di sini dan dapatkan informasi menarik lainnya di sini.

Referensi

1. Mobley, R. Keith. Maintenance Engineering Handbook. McGraw-Hill, 2008.
2. Jardine, A. K. S., et al. “A review on machinery diagnostics and prognostics implementing condition-based maintenance.” Mechanical Systems and Signal Processing, 2006.
3. Bosch, J. “Predictive Maintenance: Unlocking the Value of Industry 4.0,” 2021.