Ketika Anda ingin melakukan jual beli properti, di samping memerhatikan lokasi dan harga, Anda juga perlu memahami istilah hak guna bangunan atau HGB.
HGB adalah salah satu dari beragam sertifikat di dalam dunia properti yang memiliki fungsi sebagai hak untuk mengelola lahan atau bangunan bukan milik sendiri.
Di samping HGB, ada pula dokumen lain yang dikenal sebagai SHM atau Sertifikat Hak Milik. Pada pembahasan kali ini kita akan mengulas apa itu HGB, perbedaannya dengan SHM, hingga cara memperpanjangnya.
Oleh karena itu, simak sampai habis, ya!
Apa itu HGB (Hak Guna Bangunan)?
Menurut UUPA atau Undang-Undang Pokok Agraria No.5 Tahun 1960 Pasal 35 Ayat 1, pengertian HGB adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dalam jangka waktu tertentu.
Dengan kata lain, pemegang sertifikat HGB sebenarnya tidak memiliki lahan, melainkan mereka hanya mempunyai bangunan yang dibuat di atasnya.
Menurut peraturan perundang-undangan, jangka waktu HGB adalah mencapai 30 tahun, namun bisa diperpanjang hingga 20 tahun.
Dalam praktiknya, jarang ada individu yang membeli lahan HGB untuk dijadikan tempat tinggal.
Biasanya lahan tersebut dimanfaatkan oleh pengembang guna membangun perumahan maupun apartemen.
Adapun kelemahan serta kelebihan HGB adalah sebagai berikut.
Kelebihan:
- Harganya jauh lebih murah dibanding properti yang memiliki SHM.
- Properti dengan status HGB cocok dijadikan pilihan bagi orang yang ingin menetap dalam waktu sementara.
- Badan usaha atau badan hukum bisa menjadi pemegang sertifikat HGB yang sah.
Kelemahan:
- Masa pakai terbatas, yakni maksimal 30 tahun dan dapat diperpanjang selama paling lama 20 tahun.
- Pemegang hak guna bangunan tidak bisa secara bebas mengubah atau mengalih fungsikan bangunan tanpa seizin dan persetujuan dari pemberi HGB.
Perbedaan SHM dan HGB
Selain HGB ada pula istilah SHM atau sertifikat hak milik. Pertanyaan yang sering muncul adalah apa perbedaan SHM dan HGB?
Nah, meskipun keduanya sama-sama dapat digunakan sebagai kebutuhan komersial, namun SHM dan HGB adalah dua hal yang berbeda. Perbedaan tersebut antara lain sebagai berikut.
1. Tingkat Kekuasaan yang Didapat
Perbedaan SHM dan HGB adalah dari segi tingkat kekuasaan yang didapat.
Pemilik SHM memiliki kuasa dan kedudukan lebih kuat jika dibandingkan dengan pemilik HGB.
Hal tersebut dikarenakan SHM memiliki otoritas penuh pada tanah dan bangunan, sedangkan HGB hanya pada bangunannya saja, tidak termasuk tanah.
2. Jangka Waktu
Perbedaan mendasar lain antara SHM dan HGB adalah dari segi jangka waktunya.
Jika HGB hanya sah dalam kurun waktu tertentu sesuai peraturan perundang-undangan, maka SHM adalah sertifikat yang berlaku selamanya.
Artinya, pemilik SHM tidak perlu memperpanjang izin properti tersebut.
3. Harga Jual Properti
Dikarenakan kuasa dan kedudukan SHM lebih tinggi, maka tentu saja harga jual propertinya lebih mahal.
Berbeda dengan HGB di mana hanya memiliki hak atas bangunan saja, sehingga harga jual properti menjadi lebih murah.
4. Kebutuhan
Dari segi kebutuhannya, HGB adalah properti yang lebih cocok dijadikan sebagai investasi jangka pendek dan menengah, atau jika Anda berencana untuk menetap sementara waktu.
Sebaliknya, SHM lebih cocok dijadikan hunian dan instrumen investasi jangka panjang karena sertifikat bersifat selamanya.
Baca juga: 4 Manfaat dari Building Management System & Cara Kerjanya
Cara Memperpanjang HGB
Seperti yang sudah dijelaskan sebelumnya bahwa apabila masa hak guna bangunan Anda habis, Anda dapat memperpanjangnya.
Namun, sebaiknya perpanjanglah sertifikat ini paling lama dua tahun sebelum masa berlakunya habis.
Adapun biaya perpanjangan HGB adalah tergantung pada harga per meter persegi sebuah bangunan. Rumus perhitungan HGB adalah:
(Jangka waktu perpanjangan/30 tahun) x 1% x Nilai perolehan tanah x 50%
Untuk pengajuan perpanjangan ini Anda bisa mengunjungi kantor pertanahan setempat. Siapkan beberapa dokumen seperti fotokopi HGB, KTP, dan surat keterangan pendaftaran tanah.
Cara Mengubah HGB Menjadi SHM
Anda mungkin bertanya-tanya, apakah HGB bisa diubah menjadi SHM? Jawabnya adalah bisa.
Namun Anda perlu memenuhi beberapa persyaratan terlebih dahulu, terutama untuk luas lahan di bawah 600 meter persegi, seperti menyiapkan dokumen-dokumen di bawah ini:
- Sertifikat asli HGB
- Fotokopi IMB (Izin Mendirikan Bangunan)
- Fotokopi SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan) tahun berjalan
- Fotokopi KTP dan KK
- Surat pernyataan bermaterai yang menyatakan bahwa tidak memiliki perumahan lebih dari lima bidang
- Surat permohonan kepada Kepala Kantor Pertanahan tempat lokasi properti berada
Jika sudah menyiapkan dokumen di atas, selanjutnya Anda dapat mengikuti langkah berikut:
- Mendatangi kantor BPN (Badan Pertanahan Nasional) di wilayah properti terkait. Serahkan dokumen persyaratan ke bagian loket pelayanan.
- Anda akan diminta mengisi formulir permohonan yang bertanda tangan di atas materai.
- Melakukan pembayaran di loket pembayaran. Biasanya harga pendaftaran untuk luas tanah maksimal 600 meter persegi adalah sekitar Rp50 ribu.
- Sertifikat hak milik bisa diambil dalam kurun waktu 5 hari setelah pembayaran.
Sedangkan untuk permohonan dengan luas tanah di atas 600 meter persegi, Anda perlu melakukan permohonan hak milik berupa konstatering report di BPN.
Jika surat permohonan dan berkas sudah lengkap, petugas BPN akan mengukur lokasi dan hasil ukurnya akan dicantumkan dalam peta tanah yang ada di BPN.
BPN selanjutnya menerbitkan surat ukur yang ditandatangani kepala seksi pengukuran dan pemetaan.
Seksi PHT atau Pemberian Hak Tanah lalu memproses pemberian hak dengan menerbitkan SK Hak Milik.
Sertifikat yang diterbitkan di seksi PHI atau Pendaftaran Hak dan Informasi ini akan menjadi SHM yang dibukukan.
Itu dia ulasan seputar apa itu HGB atau hak guna bangunan secara lengkap. Sebelum membeli properti, pastikan pahami kebutuhan Anda sendiri, apakah Anda ingin menjadikannya sebagai investasi jangka pendek atau jangka panjang.
Jika jangka pendek, maka Anda bisa mempertimbangkan untuk memilih properti dengan status HGB. Apabila jangka panjang, maka sebaiknya pilihlah properti berstatus SHM.
Bagi Anda yang memiliki properti, tentunya bukan suatu hal yang mudah mengatasi semua tantangan dan hambatan dalam pengelolaannya.
Ketika pengelolaan dilakukan secara manual, maka kontrol pekerjaan dan lain sebagainya menjadi lebih sulit serta menghabiskan banyak waktu.
Beda halnya jika Anda menggunakan aplikasi manajemen properti dari Nimbus9. Aplikasi ini membantu Anda dalam memantau dan mengontrol properti hanya melalui smartphone.
Selain itu, aplikasi Nimbus9 juga sudah terintegrasi dengan sistem ERP sehingga akan memudahkan Anda dalam merampingkan operasi manajemen.
Hal-hal seperti pencatatan keuangan, penjadwalan pemeliharaan preventif, menanggapi permasalahan tenant, dan lain sebagainya jadi lebih cepat dan efisien.
Oleh karena itu, segera ubah sistem konvensional manajemen properti Anda ke sistem otomatis bersama Nimbus9.
Baca juga: Mengenal Apa itu Properti, Produk, dan Keuntungan Bisnisnya