Di Indonesia sudah banyak berkembang bangunan bertingkat dengan konsep kepemilikan unit. Dalam konteks tersebut, istilah strata title sering digunakan untuk menggambarkan konsep kepemilikan atas bagian tertentu dari bangunan bertingkat.

Namun, kepemilikan tersebut tidak hanya berkaitan dengan unit yang digunakan secara individual. Pemilik juga memiliki hak bersama atas bagian tertentu dari bangunan dan tanah sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

Lantas, apa yang dimaksud dengan strata title? Apa saja jenisnya, apa fungsinya, dan bagaimana cara mendapatkannya? Berikut penjelasannya.

Apa Itu Strata Title?

Strata title merupakan konsep kepemilikan atas satuan atau bagian tertentu dalam sebuah bangunan bertingkat, yang memungkinkan setiap pemilik memiliki hak atas unitnya sekaligus hak bersama atas bagian tertentu dari bangunan dan tanah.

Istilah strata title umumnya berkaitan dengan Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHMSRS), khususnya dalam konteks rumah susun.

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, hak milik atas satuan rumah susun merupakan hak kepemilikan atas satuan rumah susun yang bersifat perseorangan dengan hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Artinya, ketika seseorang memiliki sebuah unit dalam bangunan bertingkat, kepemilikannya tidak berdiri sendiri. Terdapat bagian-bagian tertentu yang digunakan dan dimiliki secara bersama oleh seluruh pemilik unit.

Strata Title Berdasarkan Jenis Properti

Berikut merupakan strata title berdasarkan jenis-jenis properti yang menerapkan konsep kepemilikan unit dalam satu bangunan.

1. Strata Title pada Properti Hunian

Konsep strata title banyak ditemukan pada properti yang digunakan sebagai tempat tinggal, seperti:

• Apartemen;
• Kondominium; dan
• Rumah susun.

Dalam sebuah properti hunian, pemilik unit apartemen memiliki hak atas ruang apartemennya. Pada saat yang sama, ia juga memiliki hak bersama atas fasilitas dan bagian bangunan seperti lift, koridor, serta bagian lain yang termasuk dalam kategori bagian atau benda bersama sesuai ketentuan.

Selain kepemilikan unit, terdapat pula aspek pengelolaan yang perlu diperhatikan, seperti pemeliharaan fasilitas, keamanan, kebersihan, utilitas, dan pengelolaan lingkungan bersama.

2. Strata Title pada Properti Komersial

Konsep kepemilikan unit juga dapat ditemukan pada bangunan yang memiliki fungsi komersial, seperti gedung perkantoran atau bangunan dengan unit-unit komersial tertentu.

Dalam model ini, satu bangunan dapat terdiri atas sejumlah unit yang dimiliki atau digunakan oleh pihak yang berbeda. Masing-masing unit dapat digunakan untuk kegiatan usaha sesuai dengan fungsi dan ketentuan bangunan.

Sementara itu, area seperti lobby, lift, koridor, fasilitas umum, dan infrastruktur tertentu dapat menjadi bagian yang digunakan secara bersama dan membutuhkan pengelolaan yang terkoordinasi.

3. Strata Title pada Properti Mixed-Use

Pada properti mixed-use, beberapa fungsi properti dapat berada dalam satu kawasan atau bangunan, misalnya hunian, perkantoran, dan area komersial.

Model seperti ini membuat pengelolaan properti menjadi lebih kompleks karena terdapat berbagai jenis pengguna, unit, fasilitas, serta kebutuhan operasional dalam satu lingkungan.

Oleh karena itu, pemisahan unit dan pengaturan mengenai bagian bersama menjadi aspek penting dalam pengelolaannya.

Apa Fungsi Strata Title?

Strata title memiliki peran penting dalam memberikan kepastian mengenai kepemilikan unit dalam bangunan bertingkat. Beberapa fungsi utamanya antara lain:

1. Sebagai Bukti Kepemilikan
   Dokumen kepemilikan menjadi bukti bahwa seseorang atau pihak tertentu mempunyai hak atas satuan yang dimilikinya.
2. Memberikan Kepastian Hukum
   Kepemilikan yang tercatat secara resmi membantu memberikan kepastian hukum mengenai status unit dan hak pemilik.
3. Mendukung Transaksi Properti
   Dokumen kepemilikan menjadi bagian penting dalam proses pengalihan hak, seperti jual beli atau pewarisan, sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
4. Menjelaskan Hak Bersama
   Kepemilikan strata juga berkaitan dengan hak atas bagian, benda, dan tanah bersama. Hal ini membantu memperjelas kedudukan pemilik unit dalam suatu bangunan atau kawasan.
5. Mendukung Pengelolaan Properti
   Informasi mengenai unit, pemilik, dan bagian bersama menjadi dasar penting dalam pengelolaan bangunan bertingkat. Data yang tertata dapat membantu pengelola menjalankan aktivitas administrasi dan operasional dengan lebih terstruktur.

Bagaimana Cara Mendapatkan Strata Title?

Proses memperoleh hak atas satuan rumah susun tidak hanya berkaitan dengan pemilik unit. Terdapat sejumlah persyaratan dan dokumen yang harus dipenuhi sejak tahap pembangunan hingga pendaftaran hak.

Secara umum, prosesnya melibatkan beberapa tahapan berikut.

1. Memastikan Status Tanah

   Tanah yang digunakan untuk pembangunan rumah susun harus memiliki status dan dokumen yang jelas sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Status tanah menjadi salah satu aspek penting karena berkaitan langsung dengan hak bersama atas tanah tempat bangunan berdiri.

2. Memenuhi Persyaratan Pembangunan

   Pembangunan rumah susun harus memenuhi persyaratan administratif dan teknis serta ketentuan lain yang ditetapkan oleh peraturan yang berlaku. Legalitas pembangunan menjadi dasar penting sebelum unit dapat dipasarkan dan hak atas satuan rumah susun diterbitkan.

3. Menyusun Pertelaan

   Pertelaan merupakan dokumen yang menggambarkan pemisahan rumah susun menjadi satuan-satuan rumah susun, bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Dokumen ini penting karena memberikan gambaran mengenai bagian mana yang menjadi unit individual dan bagian mana yang menjadi hak bersama.

4. Membuat Akta Pemisahan

   Akta pemisahan berkaitan dengan pemisahan rumah susun menjadi satuan-satuan yang dapat dimiliki secara individual beserta bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Dokumen tersebut menjadi bagian penting dalam proses administrasi kepemilikan satuan rumah susun.

5. Melakukan Pendaftaran Hak

   Setelah persyaratan dan dokumen yang diperlukan terpenuhi, proses pendaftaran hak atas satuan rumah susun dilakukan pada kantor pertanahan sesuai dengan prosedur yang berlaku.

6. Penerbitan Sertifikat

   Setelah proses pendaftaran selesai dan seluruh persyaratan terpenuhi, sertifikat hak milik atas satuan rumah susun dapat diterbitkan untuk masing-masing unit sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

Tips Mengelola Properti Bersama

Memahami strata title sejak awal penting bagi calon pembeli maupun pemilik properti. Selain memberikan kepastian mengenai status kepemilikan, pemahaman tersebut juga membantu pemilik mengetahui hak dan kewajibannya dalam penggunaan serta pengelolaan properti bersama.

Semakin banyak unit dan pemilik dalam sebuah properti, semakin kompleks pula aktivitas pengelolaannya.

Pengelola tidak hanya mengelola kondisi fisik bangunan saja, tetapi juga data unit, pemilik dan penghuni, pembayaran, fasilitas, dokumen, keluhan, pekerjaan teknis, hingga aktivitas operasional sehari-hari.

Oleh karena itu, penggunaan property management system seperti Nimbus9 dapat membantu mengintegrasikan berbagai aktivitas tersebut dalam satu sistem.

Melalui sistem yang terintegrasi, pengelola dapat memiliki data properti yang lebih terpusat, memantau aktivitas operasional secara real-time, mengelola data tenant atau penghuni, serta mendokumentasikan berbagai pekerjaan dan layanan dalam satu platform.

Dengan pengelolaan yang lebih terstruktur, properti hunian maupun komersial dapat dikelola secara lebih terkontrol, efisien, dan profesional.