Pengelolaan rumah susun tidak hanya berkaitan dengan pemeliharaan gedung dan fasilitas bersama. Di dalamnya juga terdapat kepentingan para pemilik dan penghuni yang perlu dikelola secara tertib agar tercipta lingkungan hunian yang aman, nyaman, dan harmonis.
Untuk mewadahi kepentingan tersebut, pemilik dan penghuni satuan rumah susun memiliki organisasi yang disebut Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS).
Keberadaan PPPSRS bukan sekadar organisasi penghuni. Pembentukan dan pengelolaannya memiliki dasar hukum yang diatur dalam berbagai peraturan perundang-undangan.
Lalu, apa saja dasar hukum P3SRS di Indonesia? Apa yang diatur dalam regulasi tersebut dan bagaimana kedudukan PPPSRS dalam pengelolaan rumah susun? Yuk, pelajari selengkapnya dalam artikel berikut.
Apa Itu P3SRS atau PPPSRS?
Sebelum membahas dasar hukumnya, penting untuk memahami terlebih dahulu apa yang dimaksud dengan PPPSRS.
PPPSRS adalah Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun, yaitu badan hukum yang beranggotakan para pemilik atau penghuni satuan rumah susun.
Dalam Permen PKP Nomor 4 Tahun 2025, PPPSRS didefinisikan sebagai badan hukum yang beranggotakan para pemilik atau penghuni. Peraturan tersebut juga mengatur pengelolaan rumah susun milik yang mencakup benda bersama, bagian bersama, dan tanah bersama.
Keberadaan PPPSRS penting karena rumah susun memiliki berbagai fasilitas dan bagian yang digunakan secara bersama. Misalnya, lift, koridor, taman, area parkir tertentu, sistem keamanan, hingga fasilitas pendukung lainnya.
Oleh karena itu, dibutuhkan organisasi yang dapat mewakili kepentingan pemilik dan penghuni dalam pengelolaan berbagai kepentingan bersama tersebut.
Baca Juga: Mengenal P3SRS, Fungsi, dan Perannya dalam Pengelolaan Rumah Susun
Dasar Hukum P3SRS di Indonesia
Dasar hukum PPPSRS tidak hanya berasal dari satu peraturan. Pengaturannya terdapat dalam beberapa tingkatan regulasi yang saling berkaitan.
Beberapa dasar hukum utama yang perlu diketahui antara lain:
- Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
- Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun
- Peraturan Menteri PUPR Nomor 14 Tahun 2021
- Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 4 Tahun 2025
Berikut penjelasan masing-masing regulasi.
1. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun merupakan salah satu dasar hukum utama dalam penyelenggaraan rumah susun di Indonesia.
UU ini mengatur berbagai aspek rumah susun, mulai dari pembangunan, kepemilikan, penghunian, pengelolaan, hingga peran masyarakat dalam penyelenggaraan rumah susun. Tujuannya antara lain memberikan kepastian hukum dalam penyediaan, kepenghunian, pengelolaan, dan kepemilikan rumah susun.
Dalam kaitannya dengan PPPSRS, UU Rumah Susun mengatur mengenai pembentukan dan kedudukan PPPSRS.
Salah satu ketentuan pentingnya adalah pemilik satuan rumah susun wajib membentuk PPPSRS.
Dengan demikian, keberadaan PPPSRS bukan sekadar kesepakatan informal antara penghuni, tetapi memiliki landasan hukum dalam penyelenggaraan rumah susun.
2. Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun
Selain UU Rumah Susun, terdapat Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun.
Peraturan ini merupakan salah satu aturan pelaksana dalam penyelenggaraan rumah susun dan saat ini berstatus berlaku. PP 13/2021 juga mencabut PP Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun.
PP Nomor 13 Tahun 2021 mengatur berbagai hal, termasuk:
- Pengelolaan rumah susun;
- Masa transisi pengelolaan;
- Penyerahan pengelolaan;
- Pembentukan PPPSRS;
- Keanggotaan PPPSRS;
- Kepengurusan PPPSRS;
- Musyawarah;
- Pengelolaan rumah susun setelah PPPSRS terbentuk.
Artinya, PP 13/2021 memberikan kerangka yang lebih rinci mengenai bagaimana pengelolaan rumah susun dan PPPSRS dilaksanakan.
3. Peraturan Menteri PUPR Nomor 14 Tahun 2021
Peraturan Menteri PUPR Nomor 14 Tahun 2021 tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun juga menjadi bagian dari perkembangan regulasi mengenai PPPSRS.
Peraturan ini memberikan pedoman mengenai berbagai hal yang berkaitan dengan PPPSRS, termasuk keanggotaan dan kepengurusan.
Dalam ketentuannya, PPPSRS memiliki status sebagai badan hukum berdasarkan UU Nomor 20 Tahun 2011. Regulasi ini juga mengatur bahwa pemilik dan penghuni satuan rumah susun menjadi bagian dari keanggotaan PPPSRS sesuai ketentuan yang berlaku.
Namun, dalam memahami regulasi P3SRS saat ini, penting untuk memperhatikan perkembangan aturan terbaru karena telah diterbitkan regulasi baru yang secara khusus mengatur pengelolaan rumah susun milik dan PPPSRS.
4. Peraturan Menteri PKP Nomor 4 Tahun 2025
Regulasi terbaru yang perlu menjadi perhatian adalah Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 4 Tahun 2025 tentang Pengelolaan Rumah Susun Milik serta Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun.
Permen PKP Nomor 4 Tahun 2025 diterbitkan karena pengaturan mengenai pengelolaan rumah susun dan PPPSRS dalam PP Nomor 13 Tahun 2021 membutuhkan ketentuan yang lebih rinci dan teknis.
Regulasi ini secara khusus membahas pengelolaan rumah susun milik serta PPPSRS.
Beberapa hal yang diatur antara lain:
- Pembentukan PPPSRS;
- Keanggotaan PPPSRS;
- Musyawarah;
- Kepengurusan;
- Pengawasan;
- Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga;
- Tugas dan kewenangan PPPSRS;
- Pengelolaan rumah susun;
- Pengelolaan keuangan;
- Iuran pengelolaan;
- Bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
Dengan adanya aturan ini, pemilik, penghuni, pengurus PPPSRS, maupun pihak pengelola memiliki acuan yang lebih jelas dalam menjalankan pengelolaan rumah susun.
Baca Juga: P3SRS vs Pengelola Gedung: Apa Bedanya dan Mengapa Keduanya Sama-Sama Penting?
Mengapa Perlu Memahami Dasar Hukum P3SRS?
Pemahaman terhadap dasar hukum P3SRS bukan hanya penting bagi pengurus. Pemilik, penghuni, dan badan pengelola juga perlu memahami aturan yang berlaku.
Bagi pemilik unit, pemahaman regulasi membantu mengetahui hak, kewajiban, serta mekanisme pengambilan keputusan dalam organisasi.
Bagi penghuni, pengetahuan mengenai PPPSRS dapat membantu memahami aturan kehidupan bersama serta jalur yang tepat untuk menyampaikan aspirasi atau permasalahan.
Sementara bagi pengurus PPPSRS, pemahaman regulasi menjadi dasar dalam menjalankan organisasi, mengelola keuangan, membuat keputusan, dan melakukan pengawasan.
Adapun bagi badan pengelola, pemahaman terhadap regulasi membantu memastikan kegiatan operasional berjalan sesuai dengan kewenangan dan keputusan yang berlaku.
Saat ini, Permen PKP Nomor 4 Tahun 2025 tercatat berlaku dan secara khusus mengatur pengelolaan rumah susun milik serta PPPSRS.
Hal ini membuat regulasi tersebut menjadi salah satu rujukan penting bagi pengurus PPPSRS, pemilik, penghuni, dan pihak yang terlibat dalam pengelolaan rumah susun.
Kelola Pengelolaan Rumah Susun Lebih Terorganisir dengan Nimbus9
Memahami dasar hukum P3SRS merupakan langkah penting untuk membangun tata kelola rumah susun yang baik. Namun, pengelolaan yang profesional juga membutuhkan sistem yang dapat membantu tim menjalankan aktivitas operasional sehari-hari secara lebih terorganisir.
Nimbus9 hadir sebagai Property Management System yang membantu pengelola gedung mengelola berbagai aktivitas operasional dalam satu platform.
Mulai dari pengelolaan tenant, pemeliharaan gedung, pencatatan meteran, inventory, work order, hingga pengelolaan keuangan dapat dilakukan secara lebih terstruktur melalui satu sistem.
Dengan Nimbus9, pengelola rumah susun dapat:
- Memantau operasional gedung melalui dashboard dalam satu platform.
- Mengelola maintenance dan pekerjaan teknis secara lebih terstruktur.
- Mencatat dan memantau meteran listrik serta air secara digital.
- Mengelola inventory dan memantau ketersediaan barang secara real-time.
- Mengelola tenant dengan proses yang lebih terorganisir.
- Mengelola tagihan dan pembayaran dengan pencatatan yang lebih terstruktur.
- Memantau aktivitas tim melalui aplikasi web dan mobile.
Digitalisasi tidak menggantikan peran PPPSRS dalam mengambil keputusan atau menjalankan fungsi organisasi. Sebaliknya, sistem pengelolaan gedung dapat menjadi alat pendukung agar keputusan dan kebijakan yang telah ditetapkan dapat dijalankan dengan lebih efektif dan terdokumentasi.
Dengan pengelolaan yang didukung sistem digital, proses operasional rumah susun dapat menjadi lebih terkontrol, efisien, dan transparan.
Saatnya kelola rumah susun dengan Nimbus9!
