Bagi pemilik maupun penghuni apartemen atau rumah susun, keberadaan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) memiliki peran penting dalam pengelolaan lingkungan hunian. Melalui PPPSRS, pemilik dan penghuni dapat terlibat dalam pengambilan keputusan yang berkaitan dengan kepenghunian, kepemilikan, serta pengelolaan rumah susun.
Namun, siapa sebenarnya yang dapat menjadi anggota PPPSRS? Apakah hanya pemilik unit, atau penghuni yang menyewa unit juga dapat menjadi anggota?
Pertanyaan tersebut penting untuk dipahami karena status sebagai pemilik dan penghuni memiliki kedudukan yang berbeda dalam PPPSRS.
Apa Itu Anggota P3SRS?
PPPSRS merupakan badan hukum yang beranggotakan para pemilik atau penghuni. Ketentuan mengenai keanggotaan ini diatur dalam Pasal 23 Permen PUPR No. 14 Tahun 2021 tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun.
Dengan demikian, anggota PPPSRS pada dasarnya dapat berasal dari dua kelompok, yaitu:
1. Pemilik Satuan Rumah Susun
Kelompok pertama yang dapat menjadi anggota PPPSRS adalah pemilik satuan rumah susun (sarusun).
Pemilik unit rumah susun wajib membentuk PPPSRS, dan PPPSRS beranggotakan pemilik atau penghuni yang mendapat kuasa dari pemilik.
Artinya, seseorang yang memiliki unit apartemen atau satuan rumah susun memiliki kedudukan sebagai anggota PPPSRS sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Pemilik dapat berupa orang perseorangan maupun badan hukum, sepanjang memiliki hak kepemilikan atas satuan rumah susun.
Pemilik yang Menghuni Unit
Pemilik yang sekaligus tinggal di unitnya merupakan pihak yang paling mudah ditemui dalam struktur keanggotaan PPPSRS.
Sebagai pemilik sekaligus penghuni, ia memiliki kepentingan langsung terhadap berbagai hal yang berkaitan dengan:
- Tata tertib hunian;
- Pengelolaan lingkungan;
- Pemeliharaan bagian bersama;
- Pemanfaatan benda bersama;
- Pengelolaan tanah bersama; dan
- Keputusan lain yang berkaitan dengan rumah susun.
Oleh karena itu, keterlibatan pemilik dalam PPPSRS menjadi bagian penting dalam mewujudkan pengelolaan rumah susun yang sesuai dengan kepentingan bersama.
Pemilik yang Tidak Menghuni
Pemilik tidak harus tinggal pada unit yang dimilikinya.
Sebagai contoh, seseorang membeli unit apartemen sebagai investasi dan kemudian menyewakannya kepada pihak lain. Meskipun tidak tinggal di apartemen tersebut, orang tersebut tetap merupakan pemilik satuan rumah susun.
Dalam kondisi seperti ini, pemilik tetap memiliki kedudukan dalam PPPSRS. Apabila pemilik memberikan kuasa kepada penghuni untuk menghadiri rapat PPPSRS, kuasa tersebut memiliki batasan tertentu sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
2. Penghuni yang Mendapat Kuasa dari Pemilik
Kelompok kedua adalah penghuni yang mendapatkan kuasa dari pemilik satuan rumah susun.
Penghuni dalam kategori ini dapat tinggal atau menggunakan unit berdasarkan hubungan hukum dengan pemilik, misalnya melalui perjanjian sewa.
Namun, status sebagai penghuni tidak secara otomatis membuat seseorang dapat mewakili pemilik dalam seluruh urusan PPPSRS.
Permen PUPR No. 14 Tahun 2021 mengatur bahwa pemilik dapat memberikan kuasa kepada penghuni untuk menghadiri rapat PPPSRS. Kuasa tersebut diberikan terbatas dalam hal penghunian.
Contohnya, penghuni dapat dilibatkan dalam pembahasan mengenai:
- Tata tertib penghuni;
- Ketentuan yang berkaitan dengan kenyamanan dan ketertiban hunian; serta
- hal-hal lain yang termasuk dalam kepentingan kepenghunian.
Sementara itu, persoalan yang berkaitan dengan hak kepemilikan dan pengelolaan memiliki ketentuan tersendiri.
Siapa yang Bisa Menjadi Pengurus P3SRS?
Hal lain yang perlu dibedakan adalah anggota PPPSRS dan pengurus PPPSRS.
Tidak semua orang yang dapat menjadi anggota otomatis dapat menjadi pengurus.
Permen PUPR No. 14 Tahun 2021 mengatur bahwa pengurus dan pengawas PPPSRS merupakan pemilik. Selain itu, terdapat sejumlah persyaratan, antara lain:
- Merupakan Warga Negara Indonesia;
- Berusia paling rendah 21 tahun dan/atau sudah menikah;
- Berdomisili di rumah susun;
- Tidak sedang menjadi pengurus atau pengawas PPPSRS di rumah susun lain; dan
- Tidak memiliki hubungan keluarga dengan pengurus atau pengawas PPPSRS lainnya.
Dengan kata lain, terdapat perbedaan yang jelas antara anggota PPPSRS dan pengurus PPPSRS.
Seorang penghuni yang mendapatkan kuasa dari pemilik dapat menjadi anggota sesuai ketentuan, tetapi untuk menjadi pengurus PPPSRS, orang tersebut harus memenuhi ketentuan sebagai pemilik dan persyaratan lainnya.
Perbedaan Anggota, Penghuni, dan Pengurus P3SRS
Agar lebih mudah dipahami, berikut gambaran sederhananya:
| Status | Dapat menjadi anggota? | Dapat mewakili pemilik? | Dapat menjadi pengurus? |
| Pemilik yang menghuni | Ya | Tidak diperlukan | Ya, jika memenuhi syarat |
| Pemilik yang tidak menghuni | Ya | Dapat memberikan kuasa | Ya, jika memenuhi syarat |
| Penghuni/penyewa | Dapat, jika mendapat kuasa | Ya, dalam batas kuasa | Tidak, karena pengurus merupakan pemilik |
| Pengelola gedung | Tidak | Tidak | Tidak |
Tabel tersebut menunjukkan bahwa status kepemilikan menjadi faktor penting dalam struktur PPPSRS.
Mengapa Keanggotaan PPPSRS Penting?
Keanggotaan PPPSRS bukan hanya berkaitan dengan administrasi organisasi. Anggota memiliki peran dalam menentukan berbagai keputusan yang berdampak pada kehidupan dan pengelolaan rumah susun.
Setiap anggota PPPSRS memiliki hak suara. Hak suara tersebut berkaitan dengan kepentingan kepenghunian, kepemilikan, dan pengelolaan.
Oleh karena itu, semakin baik anggota memahami hak dan kewajibannya, semakin mudah pula PPPSRS membangun tata kelola rumah susun yang lebih baik.
Dengan memahami siapa yang dapat menjadi anggota dan apa batas kewenangannya, pemilik maupun penghuni dapat berpartisipasi secara lebih tepat dalam pengelolaan rumah susun serta mendorong terciptanya tata kelola yang transparan, profesional, dan sesuai dengan kepentingan bersama.
